文旅地产项目四种商业模式

近年来国外很多具有成熟开发模式的休闲度假品牌进入，国内出现了很多可借鉴的文商旅地产标杆案例。基于文、商、旅之间内在的必然联系，主要有如下四种商业模式：  

 一、依托自然资源为核心的模式 

滨水类(江/海/湖泊)、温泉类山地类

点评：以稀缺的自然资源作为主要卖点，注重自然生态资源的价值挖掘，打造亲水、生态、亲子等旅游度假、康养项目，以高星级酒店带动，销售型物业酒店化设计，精装交付、酒店托管为主。

这种早期旅游地产开发开发的主流模式缘于对自然资源的非独占性和全国范围内同质化项目的增多，对客户的黏性不足逐渐凸显，项目的相对优势丧失。当投资客越来越理性之后，整个市场几乎所有项目遇到发展瓶颈，有价无市。应以独特的文化主题为核心发展、以产品提升文化景观为核心的模式。

二、以产品提升文化景观为核心的模式

主题公园类、高尔夫/游艇类

点评：作为引擎聚集人气，为项目搭建价值平台，通过销售型物业回现促进旅游项目的滚动开发，以旅游房地产为最终目标。此类模式开发的项目因单一主题易被复制，若没有多样化的盈利模式，将会陷入竞争的红海。  

在核心景观打造中，应综合考虑各片区的功能、特点、位置等因素，通过一条主线把各区主题串联到一起。  

三、以陈述文化主题为核心的模式

古镇文化类、旧城/古街改造类

点评：以特色建筑为平台，属地文化为灵魂，基于特色文化的现代演绎，营造与现代城市差异化的情景，通过项目运营，实现区域土地增值，带动周边地块的溢价提升。  

按照马斯洛需求理论，当人的物质需求得到满足后会开始对精神层面的需求追寻，文化是最容易与人产生情感共鸣的，若能以人性化需求为出发点，在业态、建筑和运营服务层面充分挖掘自身文化，通过具象具有历史特色的建筑展现，利用现代科技手段，将项目演绎成为最具国际气质的标志性商业奇观。  

四、以嫁接产业主题为核心的模式

会议会展类、养老健康产业类、休闲农业类

点评：以旅游为主导，根据地缘特色与可及资源，整合农业、文化、运动、会议会展、医疗健康等相关产业，形成泛旅游产业链格局，复合引擎铸造项目独特吸引核，提升整个区域价值，实现项目运营或销售的获利。  

这一模式具有较强的可持续发展能力。由于旅游休闲产业的综合性强、产业链长，具有强大关联带动效应，它在与其他关联产业融合的过程中，可实现产业价值链重构，融合后的产业群体形成新的经济增长点，如旅游休闲产业与医疗业融合形成养生/健康产业。  

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