旅游综合体：金融资本的哥德巴赫猜想

在中央新一届领导层突破性的提出“让市场在资源配置中起决定性作用”之改革方针的时代背景下，社会资本特别是民营企业将迎来新十年大发展的春天，必将在新四化战略（新型城镇化、新型工业化、农业现代化与信息化）、内需拉动战略、美丽中国与生态文明建设战略、产业结构调整与打造中国经济发展升级版战略等核心战略的落地进程中发挥更大的作用，面临着无限的商机。

 旅游综合体，这个与“政策导向大势、市场消费大势及企业转型大势”高度契合的热门事物，无疑是未来十年甚至更长一段时期内的一个巨大商机，理应成为社会资本广泛追逐的热点。

然而，尽管旅游综合体已经不是一个很陌生的旅游经济概念，但由于缺乏有价值的系统理论研究与大量可借鉴的成功案例，故而真正熟练掌握其开发运作要领的投资企业仍相对较少，因此，非常有必要从如何真正抓住旅游综合体这一时代商机的角度来加以深入的阐述。

基于此，本文将从“全新认识、主要挑战、整体架构、理念转型与规划咨询”等五个方面来系统阐述对于旅游综合体的开发理解，以期对开发企业真正抓住这一商机、分享改革红利提供有益的指导与帮助。

关于旅游综合体的全新认识

本文从利于投资开发商理解这个独特事物的关键角度，提出三个全新的认识：旅游综合体是旅游导向区域综合开发的最终形态、是符合时代综合发展大势的巨大商机、是社会资本介入旅游开发的最佳模式。

（一）旅游导向区域综合开发的最终形态

旅游导向区域综合开发的最终形态，即是旅游综合体。旅游综合体项目依据核心资源或核心产品的不同，而形成不同的类别；依据开发范围的大小，而形成不同的规模，但其在本质上是一致的——即以旅游休闲为导向，对某个区域进行综合开发而形成的聚集泛旅游产业与业态、配置复合旅游休闲功能与配套设施、提供综合旅游服务的非建制型城镇化区域（泛旅游产业聚集区）。

（二）符合时代综合发展大势的巨大商机

从表象上看，资本追逐的热点，必定是充满商机的领域。从本质上说，判断一个行业或领域是否有商机，主要看两个方面：其一，是否符合时代发展大势；其二，是否拥有清晰盈利模式。

之所以说旅游综合体是一个备受资本追逐的巨大商机（全国几乎所有大型的地产开发商或旅游投资商都先后介入了旅游综合体开发），是因为它既高度符合政策与市场大势，又已经形成了一套非常清晰的盈利模式：

1、旅游综合体开发，高度符合政策与市场大势

第一，符合政策大势：综合发展升级版

新一届政府提出了一系列全新的政策方针。不论是全面深化改革、发展方式转型、产业结构调整、生态文明建设、新型城镇化建设，还是美丽中国、内需拉动、文化复兴、伟大中国梦，其内涵都是经济社会综合发展升级版。而旅游综合体的开发与这些战略方针，无一不是惊人的契合，因而必定成为政策支持的重点方向——社会资本在决策是否介入某个领域的投资时，首先要看的，无疑正是该领域是否符合中央及地方政策支持的大势。这也是旅游综合体备受资本追逐的大前提所在。

第二，符合市场大势：休闲养生大需求

首先，改革开放三十余年以来，中国中产阶级规模不断扩大，其财富大幅增加形成新的人口红利——消费红利，“有钱有闲思休闲”，加之拥有新潮消费观念且敢于引领消费潮流的85后、90后群体逐步成为不可忽视的主流消费群体，由此引发了文化旅游消费与旅游休闲度假需求的爆发式增长；

其次，是伴随着工业化、城市化和现代化的深入推进，城市居民饱受愈加严重的工业病、城市病、社会病（如雾霾、拥挤、忙碌、压力、水污染、食品问题等）的多重困扰，从而引发了城里人逃离城市奔向郊野的巨大休闲养生需求——这种现象在周末与节假日时期表现尤为突出，而汽车的不断增长与交通的不断升级为居民在城市与郊野之间便捷对流创造了越来越好的现实条件；

再次，是中国老龄化社会到来引发的健康而富裕的银发群体庞大的中高端养老度假需求；

最后，在市场供给方面，目前还存在着城市居民不断增长的旅游休闲养生需求与目的地旅游综合配套设施建设严重不足的矛盾。

上述四个方面，是旅游综合体成为巨大商机的现实基础。

2、旅游综合体开发，具备清晰盈利模式

虽然旅游综合体的开发在中国还不是非常成熟，但目前也已经出现了不少成功的案例，由此在现实中已经逐步形成了比较清晰的盈利模式——即以地产销售为快速盈利核心，以旅游经营为持续盈利保障，以产业发展为基础盈利支撑，以土地一级开发为增值盈利根本，以战略合作为多元盈利延伸的总体盈利结构。这是旅游综合体作为巨大商机的根本所在，因为投资的本质正是：什么赚钱，就干什么。

地产销售的盈利——快速性

旅游经营的盈利——持续性

产业发展的盈利——基础性

一级开发的盈利——增值性

战略合作的盈利——多元性

由此可见，旅游综合体的最佳盈利模式绝不是单一的“旅游经营＋地产销售”的结构，而是多元复合的盈利模式——也唯有按照这样的多元复合盈利模式来指导旅游综合体项目的实际开发与运营，才能够切实赢得这个巨大商机所带来的优厚回报。

（三）社会资本介入旅游开发的最佳模式

社会资本但凡介入了旅游开发领域——不论是进行旅游地产开发，还是进行旅游项目打造，亦或是参与旅游公共配套建设，甚至是从旅游角度介入新型城镇化建设，最终都应该也必将落实到旅游综合体这一特殊的具体形态上来——这是社会资本介入旅游开发领域乃至新型城镇化与农业现代化建设的最佳模式；因为政府政绩诉求、企业逐利诉求、三农升级诉求和游客体验诉求共同决定了唯有以旅游综合体的模式来打造旅游项目，才最有可能发挥出资源的综合价值潜力，才最有可能获得优厚的开发回报，才最有可能实现政府、企业、游客与百姓的四方共赢。